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Débito condominial

STJ: proprietário é responsável por dívida de seu mutuário

A justiça decidiu que o proprietário do imóvel é o responsável pela dívida condominial de seu mutuário, mesmo ele tendo assumido a responsabilidade e feito um acordo com condomínio para pagamento. O entendimento foi fixado por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao manter acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

O mutuário firmou um acordo com o condomínio para pagar a dívida condominial, assumindo a reponsabilidade pelo pagamento. No entanto, com a inadimplência, o condomínio cobrou a cooperativa proprietária do bem na justiça, que entendeu que não tinha responsabilidade sobre a dívida, já que o morador fez um acordo e se responsabilizou por ela. A dívida teria passado a ter um caráter pessoal e não mais com o imóvel.

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, apontou que as obrigações propter rem – que vinculam as dívidas diretamente ao imóvel —, entre as quais se incluem os débitos condominiais, são dotadas de "ambulatoriedade", ou seja, independentemente da vontade dos envolvidos, o dever de satisfazê-las. Dessa forma, em última instância, o proprietário é o responsável pela dívida. Como o imóvel ainda não foi quitado, seria a cooperativa.

Em seu voto, a relatora observou que, apesar da previsão do artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973, no sentido de que os efeitos da coisa julgada atingem apenas as partes do processo, a regra comporta exceções, de forma que esses efeitos podem atingir também terceiros que não participaram da formação do litígio.

"Partindo da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso", concluiu.

Ao manter o acórdão recorrido, Nancy Andrighi também destacou o entendimento do TJPR segundo o qual a existência do acordo entre o condômino e o condomínio – que, na realidade, nem chegou a ser totalmente cumprido – resulta apenas em reconhecimento do débito, mas não retira o caráter vinculante da dívida, com todas as suas consequências legais.

Para o advogado Marcos Tiraboschi, sócio do escritório Melcheds – Mello e Rached Advogados, a lei é clara sobre a vinculação do imóvel a dívida. Dessa forma, o proprietário deve pagar para não perder o bem. Mas pode cobrar do mutuário depois.

"Essa cobrança já seria um outro caráter de dívida, entre a instituição credora e o mutuário. Dívidas relacionadas ao imóvel são em última instância responsabilidade do proprietário", esclarece.